Muitas vezes quando há disputa pelos bens entre os herdeiros o juiz da ação do inventário determina que tais bens sejam colocados em condomínio, ou seja, que cada herdeira tenha uma fração proporcional do referido bem.
Condomínio é, no mais das vezes, sinônimo de confusão. Neste caso não é diferente. Se já havia desentendimento durante o inventário, a constituição de um condomínio de bens só vai deixar as coisas ainda mais complicadas. A boa notícia é que você pode evitar isso de maneira simples e rápida.
Condomínio de bens no inventário não é um bom negócio
Uma das piores coisas que podem acontecer num inventário é o juiz determinar a constituição de um condomínio de bens entre os herdeiros, onde cada um terá uma cota parte de cada um dos bens.
Neste caso, todos terão direito a uma parte de tudo. Ou seja, nada será totalmente de ninguém. Isso, que costuma acontecer pela falta de entendimento entre as partes, só tende a piorar com o condomínio de bens.
Alguns vão querer vender, outros vão querer alugar, outros não vão querer nada e vai ser aquela confusão. Definitivamente, o condomínio de bens não é um bom negócio, nem para os herdeiros nem para os próprios bens em si.
Qual a solução para resolver a questão do condomínio de bens?
Se você já está na situação de um condomínio de bens, não adianta pedir para o juiz voltar atrás, pois ele já se livrou do problema e não vai querer assumi-lo novamente. A constituição de condomínio de bens e a expedição do formal de partilha dão fim ao processo de inventário, não há mais nada a ser tratado com o juiz.
Precisamos encontrar outro jeito de enfrentar a situação. Só há duas soluções possíveis. A primeira é que os herdeiros entrem em acordo sobre o que fazer com os bens do condomínio, e a segunda é ajuizar uma ação própria para acabar com o condomínio.
Quais são as ações possíveis para dissolução do condomínio de bens?
De uma forma simplificada, quando falamos de bens do espólio, existem dois tipos de bens: indivisíveis e divisíveis. Os indivisíveis são aqueles que não tem como dividir na partilha, por exemplo um imóvel residencial. Não dá pra um herdeiro ficar com a sala e o outro com os quartos, por exemplo.
Outro tipo são os bens divisíveis, aqueles que podem ser divididos sem prejuízo de suas características. Por exemplo, uma fazenda pode ser dividida em duas ou mais propriedades dependendo do seu tamanho e da sua função, sem prejuízo para ninguém.
No caso de um bem indivisível, será preciso ajuizar uma ação de extinção de condomínio, cujo objetivo é informar ao juiz que se trata de um bem indivisível, ao mesmo tempo que pedir que o juiz determine a venda desse bem, e a posterior divisão entre os herdeiros.
Não tem defesa para uma ação de dissolução de condomínio. No máximo poderá haver uma concordância entre os condôminos sobre o valor do bem – dispensando a avaliação e seus custos – e um consenso para que procurem um comprador particular para não precisar publicar edital e hasta pública, reduzindo as despesas.
Se, pelo contrário, o imóvel for divisível, bastará ajuizar uma ação de divisão, para que o juiz determine a área de cada um. Claro que tudo isso envolve um custo, pois o juiz vai precisar mandar um técnico para analisar o bem e pedir um estudo de qual seria a divisão mais equitativa.
Por isso, insistimos que é muito melhor para todos que a divisão dos bens seja feita de forma amigável para não chegar nesse ponto. Pois o tempo e os custos disso tudo são enormes, para ao fim obter exatamente o mesmo resultado.
Como fazer para que o juiz não coloque os bens em condomínio?
O que poucos advogados sabem é que o juiz deve tomar outras medidas antes de constituir o condomínio de bens, de acordo com o Código de Processo Civil arts. 647ss. Uma dessas medidas é colocar os bens à venda sempre que eles não couberem na cota individual de cada herdeiro, repartindo o valor posteriormente.
Trata-se de uma obrigação do juiz, e não de uma escolha arbitrária. Para que não reste dúvida: “Os bens insuscetíveis de divisão cômoda que não couberem na parte do cônjuge ou companheiro supérstite ou no quinhão de um só herdeiro serão licitados entre os interessados ou vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, salvo se houver acordo para que sejam adjudicados a todos”. (CPC art. 649)
Em outras palavras, o juiz só pode constituir o condomínio se os herdeiros quiserem que seja feito o condomínio. Do contrário, deverá promover a venda dos bens e a posterior divisão entre os herdeiros.
Além disso, o Código de Processo Civil é claro e taxativo ao dizer que o juiz deve agir na partilha de forma a evitar futuros litígios. E ainda, que o juiz deve atender à máxima comodidade dos herdeiros.
Ora, constituir condomínio em detrimento da venda dos bens viola esse dispositivo legal. Portanto, caso não faça isso, estará em desacordo com a lei, no disposto no CPC, art. 648, II-III.
Art. 648. Na partilha, serão observadas as seguintes regras:
II – a prevenção de litígios futuros;
III – a máxima comodidade dos coerdeiros, do cônjuge ou do companheiro, se for o caso.
Mas caso o juiz mesmo assim determine a constituição de condomínio, será preciso recorrer dessa decisão imediatamente, sob risco de perder o prazo e ter que lidar com as consequências.
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